Cómo comprar una propiedad en España

Comprar casa en España no es difícil. Lo difícil es no cometer errores caros por el camino.

La mayoría de compradores llegan a la notaría sin haber entendido la mitad de lo que han firmado.

Y lo descubren cuando ya no hay marcha atrás: una derrama de 18.000 euros que nadie mencionó, una nota simple que escondía un embargo, una hipoteca con un diferencial que les costará 30.000 euros más de lo necesario en 25 años.

Aquí tienes cómo comprar una propiedad en España, con los 12 pasos para comprar una casa, más el paso 0 que casi nadie cuenta. Son los trámites para comprar una casa en el orden en que ocurren, con los errores típicos de cada uno.

No son los 10 que suelen contar las inmobiliarias, que se saltan el paso 0 y el 12 porque no les interesan. Son todos, completos.

Es larga porque explica cómo comprar una propiedad en España de principio a fin. Está pensada para leerla entera de una vez y volver a ella cuando estés en cada paso concreto.

Pasos a seguir para comprar una casa, de un vistazo

Así es cómo comprar una propiedad en España, con estos pasos para comprar una casa en el orden en que ocurren. Más abajo tienes desarrollado cada uno de los pasos a seguir para comprar una casa y, al final, una tabla con la duración orientativa de cada paso.

0. Encaje de expectativas: qué necesitas, qué puedes pagar y si ambas cosas encajan.
1. Presupuesto real y financiación.
2. Búsqueda y cribado.
3. Visita presencial.
4. Due diligence.
5. Análisis según el tipo de vivienda: obra nueva, usada o para reformar.
6. Zonas tensionadas y consideraciones legales.
7. Oferta y negociación.
8. Contrato de arras.
9. Hipoteca.
10. Notaría y firma de la compraventa.
11. Costes e impuestos asociados.
12. Postventa.

Formas de adquirir una casa y de comprar una vivienda en España

Antes del primer paso conviene saber por qué vía vas a adquirir una casa, porque cómo comprar una propiedad en España cambia según quién te representa y qué documentos te piden:

• De particular a particular, sin intermediario. Es la vía más barata en comisiones y la que exige más trabajo de verificación por tu parte.
• A través de una inmobiliaria. La agencia que te enseña el piso trabaja para el vendedor, que es quien la contrata.
• A una promotora, si es obra nueva. Tiene su propio contrato y sus propias garantías, que verás en el paso 5.
• En una subasta o a un banco. Es un nicho y requiere experiencia.
• Con un personal shopper inmobiliario, que trabaja solo para el comprador: busca, valora, negocia y revisa la documentación en tu nombre.

Compra venta de vivienda en España: los tres documentos que firmas

En toda compra venta de vivienda firmas, como mínimo, tres documentos, y conviene saber qué compromete cada uno:

1. La reserva u oferta firmada, que retira el piso del mercado unos días y suele ser reembolsable según lo pactado.
2. El contrato de arras, privado, con el que ambas partes se comprometen a la compraventa y entregas normalmente el 10 % del precio.
3. La escritura de compraventa, pública, ante notario, que es la que transmite la propiedad y se inscribe en el Registro.

Si hay hipoteca, se firma además la escritura de préstamo, normalmente el mismo día.

Cómo comprar una propiedad en España, paso 0: encaje de expectativas

Cómo comprar una propiedad en España empieza antes de abrir Idealista. Es la fase que nadie te cuenta. Antes de mirar un solo piso en Idealista, párate.

La mayoría de compradores empieza a buscar vivienda sin haber respondido a tres preguntas básicas: qué necesito, qué puedo permitirme, y si esas dos cosas encajan en la realidad del mercado actual.

No encajan casi nunca a la primera. Y ahí empieza el problema.

Las tres preguntas que tienes que responder antes de comprar una vivienda en España

1. ¿Qué uso real le vas a dar a la vivienda? Primera vivienda, inversión, segunda residencia, mudanza por trabajo, espacio para hijos que vienen. Cada uso tiene un criterio de búsqueda distinto.
2. ¿Cuánto tiempo vas a vivir ahí? Si son menos de 5 años, probablemente comprar no es la mejor opción frente a alquilar. Haz números en la calculadora de compraventa vs alquiler.
3. ¿Tu presupuesto encaja con la zona que quieres? Esto se responde en el paso 1, pero si la respuesta es «no», hay que decidir: cambias de zona o cambias de expectativas (tamaño, antigüedad, estado).

El error más común del paso 0

Buscar piso con la cabeza en una realidad que no existe. «Quiero un piso de 90 metros, dos habitaciones, exterior, con terraza, reformado, en el centro de Madrid, por 250.000 euros». Esa vivienda no existe. Y mientras la sigues buscando, pierdes 8 meses y se te escapan 3 oportunidades reales.

Como personal shoppers inmobiliarios, esta es la fase en la que más valor aportamos y en la que casi ningún comprador particular invierte tiempo. Hazla. Aunque sea tú solo con un papel.

Cómo comprar una propiedad en España, paso 1: presupuesto real y financiación

Aquí no vale el «creo que puedo pagar X». Aquí toca hacer cuentas. Es el primer filtro de cómo comprar una propiedad en España.

Cuánto dinero necesitas ahorrado para comprar una vivienda

Para comprar una vivienda en España necesitas tener ahorrado, como mínimo:

• 20 % del precio de compra (la parte que no cubre una hipoteca estándar).
• 10-12 % adicional para gastos (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría, tasación).
• Total: 30-32 % del precio de la vivienda en efectivo.

Ejemplo real: vivienda de 250.000 €. Necesitas tener ahorrados entre 75.000 y 80.000 € antes de empezar.

Si no los tienes, no significa que no puedas comprar. Significa que tienes que bajar el precio objetivo. Existen hipotecas al 100 %, pero las condiciones son peores y te puede salir más caro a la larga.

Cuánto puedes pagar al mes

La regla del 35 %: la cuota de la hipoteca no debería superar el 35 % de tus ingresos netos mensuales. Por encima de eso, vives ahogado.

Calcula tu presupuesto máximo realista y tu tasa de esfuerzo en nuestras calculadoras de compra.

Pre-aprobación bancaria

Antes de empezar a visitar pisos, ve al banco (o a dos o tres) y pide una pre-aprobación hipotecaria. No es vinculante, pero te dice cuánto te van a prestar realmente. Sin esto, estás buscando a ciegas.

Error típico del paso 1

Calcular el presupuesto sumando solo entrada + hipoteca, olvidando el 10-12 % de gastos. Lo descubres a tres semanas de la firma y tienes que pedir un préstamo personal de urgencia para cubrirlos. Mala forma de empezar.

Cómo comprar una propiedad en España, paso 2: búsqueda y cribado

Con presupuesto claro y zona definida, empieza la búsqueda. Cómo comprar una propiedad en España se decide en gran parte aquí, en cuántos pisos descartas antes de visitar. Cuanto mejor filtres, menos visitas inútiles harás antes de comprar una vivienda.

Dónde buscar una casa

• Portales: Idealista, Fotocasa, Habitaclia. Concentran la mayor parte de la oferta.
• Inmobiliarias de zona: tienen acceso a propiedades que no llegan a portales (carteras propias, ventas discretas).
• Boca a boca: avisa a tu entorno. Más gente de la que crees compra así.
• Subastas y bancos: nicho, requiere experiencia.

Cómo cribar sin volverte loco

Define 3 criterios innegociables y 3 criterios deseables. Todo lo demás es ruido.

Ejemplo:

• Innegociables: 2 habitaciones mínimo, ascensor, máximo 300.000 €.
• Deseables: exterior, terraza, reformado.

Cualquier piso que cumpla los 3 innegociables entra en la lista corta. El resto, fuera. Sin debate.

Error típico del paso 2

Visitar 40 pisos. Si visitas más de 10-12, ya no te acuerdas de ninguno. Criba mejor antes de visitar.

Cómo comprar una propiedad en España, paso 3: visita presencial

Una visita no es ver el piso. Es auditar el piso. Cómo comprar una propiedad en España sin sorpresas depende de lo que mires en ella.

Qué mirar en una visita (más allá de lo bonito)

• Orientación real (no la que dice el anuncio): usa la brújula del móvil.
• Humedades: techos de baño y cocina, esquinas inferiores de paredes exteriores.
• Carpintería: ¿abre y cierra bien? ¿Es PVC, aluminio con rotura de puente térmico, madera?
• Instalación eléctrica: ¿hay diferencial? ¿Enchufes con toma de tierra?
• Ruido: ve a horas distintas. Un piso a las 11 de la mañana y a las 9 de la noche puede ser otro piso.
• Comunidad: pregunta al portero o a un vecino. Información de oro.
• Estado de la finca: portal, escaleras, ascensor, fachada. Si está dejada, vienen derramas.

Preguntas obligatorias al vendedor o al agente

• ¿Por qué se vende?
• ¿Cuánto tiempo lleva en el mercado?
• ¿Cuáles son los gastos de comunidad mensuales?
• ¿Hay derramas aprobadas o previstas?
• ¿Cuánto es el IBI?
• ¿Cuándo fue la última reforma estructural (instalaciones, tejado, fachada)?

Error típico del paso 3

Enamorarte en la primera visita y dejar de mirar defectos. Vuelve siempre una segunda vez antes de hacer oferta. Y si puedes, con alguien de confianza que no esté emocionalmente implicado.

Cómo comprar una propiedad en España, paso 4: due diligence

Es la fase que te salva de la ruina, la más importante y la que más compradores se saltan al comprar una vivienda en España. Cómo comprar una propiedad en España con seguridad pasa por esta fase.

La due diligence inmobiliaria consiste en investigar la vivienda a nivel legal, urbanístico y económico antes de firmar nada.

Documentos que tienes que pedir y revisar antes de comprar una casa

• Nota simple del Registro de la Propiedad (9-15 €, la pides tú online): te dice quién es el dueño real y si hay cargas, embargos, hipotecas pendientes o servidumbres.
• Certificado de deudas con la comunidad, emitido por el administrador. Si hay deudas, las heredas.
• Últimas actas de junta de propietarios (al menos 3 años): aquí aparecen las derramas previstas, los conflictos y las obras pendientes.
• Último recibo del IBI.
• Certificado de eficiencia energética.
• Cédula de habitabilidad (donde aplique) o licencia de primera ocupación.
• ITE (Inspección Técnica del Edificio) si la finca tiene más de 45-50 años; el plazo exacto depende del municipio.
• Justificante de pagos de suministros: agua, luz, gas. Si hay impagos, ojo.

Verificación urbanística

Si la vivienda tiene terraza cerrada, buhardilla, sótano usado como habitación o ampliaciones, verifica en el ayuntamiento que esté legalizado. Si no lo está, lo heredas tú y puede haber multas o una orden de derribo.

Error típico del paso 4

Fiarte de «lo que dice el vendedor». El vendedor no miente, pero «no sabe». Verifica todo tú o con un profesional. Es la fase donde más dinero te juegas.

Cómo comprar una propiedad en España, paso 5: análisis según el tipo de vivienda

Cómo comprar una propiedad en España cambia según el tipo de vivienda. No es lo mismo comprar obra nueva que vivienda usada o vivienda para reformar. Cada una tiene su due diligence específica.

Pasos para comprar vivienda nueva (obra nueva)

Los pasos para comprar vivienda nueva se parecen a los de una vivienda usada, pero con un contrato y unas garantías distintas:

1. Reserva y contrato privado de compraventa con la promotora. Léelo entero: plazo de entrega, penalización por retraso y memoria de calidades tienen que estar por escrito.
2. Pagos a cuenta durante la construcción. La promotora debe garantizar las cantidades que entregas mediante aval bancario o seguro (Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación).
3. Revisión de la memoria de calidades y comparación con lo construido.
4. Financiación: lo habitual es subrogarte en la hipoteca de la promotora o pedir una nueva para la fecha de entrega.
5. Escritura de compraventa ante notario, con el edificio terminado y la obra nueva declarada e inscrita.
6. Entrega de llaves con el certificado final de obra, la licencia de primera ocupación, el seguro decenal y el libro del edificio.
7. Revisión de defectos tras la entrega. Las garantías legales son de 1 año para los acabados, 3 años para la habitabilidad y 10 años para la estructura.

Además, verifica el plazo de entrega con penalización por retraso en el contrato y recuerda que en obra nueva se paga IVA del 10 % en lugar de ITP.

Vivienda usada

• ITE si aplica.
• Estado de las instalaciones. Suelen ser el agujero negro: electricidad y fontanería antiguas significan reforma obligada.
• Histórico de derramas.

Vivienda para reformar

• Presupuesto de reforma cerrado antes de comprar, no después. Pide visita con un reformista de confianza antes de firmar las arras.
• Verifica que la reforma que quieres hacer sea legalmente posible (cambios estructurales, división de vivienda, etc.).
• Calcula el precio total real: precio de compra + reforma + gastos. Compáralo con el precio de mercado de viviendas reformadas en la misma zona. A veces no compensa.

Error típico del paso 5

Comprar casa en España para reformar sin presupuesto previo. «Ya lo veremos». Lo verás cuando el reformista te diga 60.000 € en lugar de los 30.000 € que tenías en la cabeza.