¿Cuánto cuesta de Verdad comprar tu nueva casa?
Hay un número que ningún anuncio inmobiliario te va a dar.
El precio que ves publicado en Idealista o Fotocasa no es lo que vas a pagar para comprar tu nueva casa.
Es el punto de partida. Lo que realmente sale de tu cuenta es ese precio más entre un 10% y un 15% adicional en gastos e impuestos.
En una vivienda de 300.000€, estamos hablando de entre 30.000€ y 45.000€ extra de gastos para comprar una vivienda que tendrás que sumar para cumplir con tu objetivo.
Dinero que necesitas tener disponible antes de firmar. Dinero que el banco no te va a prestar.
Si no sabes esto antes de empezar a buscar, vas a tener un problema.
De dónde viene ese 10%-15% extra
Los gastos para comprar una vivienda en España se dividen en dos bloques.
Los que dependen de la operación y los que dependen de la hipoteca.
Bloque 1: Gastos de la operación
- Impuestos — la partida más grande
Es donde más dinero se va y donde más diferencia hay según dónde compres.
Si compras una vivienda de segunda mano, pagas el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Lo gestiona cada comunidad autónoma y el tipo va del 4% al 11% según dónde esté la vivienda.
| Comunidad Autónoma | Tipo general ITP |
|---|---|
| Madrid | 6% |
| Cataluña | 10% |
| Valencia | 10% |
| Andalucía | 7% |
| Baleares | 8%-13% (escalonado) |
| País Vasco | 4% |
La misma vivienda de 300.000€ tiene una factura fiscal de 18.000€ en Madrid y de 30.000€ en Cataluña. No es un detalle menor.
Si compras vivienda nueva, el ITP desaparece y entra el IVA al 10% más el AJD (Actos Jurídicos Documentados), que oscila entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad.
- Notaría
La escritura de compraventa tiene un coste regulado por arancel. En una vivienda de 300.000€, la factura de notaría suele estar entre 600€ y 900€.
- Registro de la Propiedad
Inscribir la compraventa en el Registro tiene un coste similar al de notaría. Entre 400€ y 700€ para una operación de ese importe.
Gestoría
Si tienes hipoteca, el banco te va a imponer su gestoría para tramitar los papeles. Entre 300€ y 500€.
Bloque 2: Gastos de la hipoteca
Desde 2019, la ley obliga al banco a asumir la mayoría de los gastos hipotecarios. Lo que sigue pagando el comprador es la tasación, que cuesta entre 300€ y 600€ dependiendo de la vivienda y la empresa tasadora.
Lo que no aparece en ninguna factura
Hay un gasto que no verás desglosado en ningún sitio pero que estás pagando igualmente: los honorarios de la agencia inmobiliaria.
Muchas personas piensan que los agentes inmobiliarios son buenos samaritanos que no cobran nada pero te ayudarán, negociarán el mejor acuerdo por ti y luego te darán una palmadita en la espalda cuando salgas del notario.
Pero, cuando compras una vivienda en España a través de una agencia, sus honorarios —entre el 3% y el 7% (o hasta más) del precio de venta— están incluidos en el precio que pagas.
La agencia trabaja para el vendedor.
Su único objetivo es cerrar la operación al precio más alto posible para aumentar sus ingresos.
No es ilegal aunque es de dudosa moralidad porque conlleva un conflicto de intereses claro que siempre perjudicará al comprador.
Conviene saberlo antes de negociar.
Por eso han surgido empresas como House Ninjas que trabajan solamente para compradores e inquilinos.
Para evitar ese conflicto de intereses absurdo del mercado ibérico.
Lo que en otros Países civilizados es la norma, aquí es una anomalía.
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Tu cifra exacta, en dos minutos
Los porcentajes son orientativos. Tu cifra real depende del precio de la vivienda, la comunidad autónoma y si es nueva o de segunda mano.
Hemos construido una calculadora para que salgas de aquí con un número concreto, no con un rango.
Lo que necesitas tener claro antes de buscar
El banco financia la vivienda, no los gastos. Los bancos prestan hasta el 80% del valor de tasación. Los gastos los tienes que tener en liquidez. Sin excepciones.
Los impuestos se pagan en los 30 días posteriores a la firma. No en el momento de la firma, pero tampoco puedes esperar. Tenlos preparados.
Hay bonificaciones en el ITP que la mayoría no conoce. Jóvenes menores de 35 años, familias numerosas, VPO, personas con discapacidad. Cada comunidad tiene las suyas. Vale la pena revisar si te aplica alguna antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los gastos de notaría, el comprador o el vendedor? Por ley, los gastos de notaría de la escritura de compraventa los paga el comprador. Los del vendedor son los de la plusvalía municipal y la cancelación de su hipoteca si la tiene.
¿Puedo negociar que el vendedor asuma alguno de estos gastos? Sí. Es poco habitual pero se puede pactar en el contrato de arras. En mercados donde el comprador tiene más poder de negociación, a veces se consigue que el vendedor asuma la gestoría o parte de los gastos notariales.
¿Cuánto dinero propio necesito para comprar una vivienda? Como mínimo, el 20% del precio de compra que el banco no financia, más el 10%-15% de gastos. En total, entre el 30% y el 35% del precio de la vivienda en ahorro previo.
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