Rentabilidad del alquiler en España
“Este piso me da un 6% de rentabilidad del alquiler.”
Es la frase que más se repite entre inversores inmobiliarios en España. Y en la mayoría de los casos, es incorrecta.
No porque el número esté mal calculado — sino porque se está calculando la cosa equivocada.
La rentabilidad bruta de un inmueble puede ser atractiva. La rentabilidad neta real, después de todos los costes que habitualmente se ignoran, es otra historia.
En este artículo te explicamos cómo calcular correctamente la rentabilidad de un piso de alquiler en España, qué costes no puedes ignorar, y cómo usar nuestra calculadora para hacerlo en menos de dos minutos antes de tomar ninguna decisión.
Rentabilidad del alquiler bruta vs. rentabilidad neta: la diferencia que importa
La rentabilidad del alquiler bruta es la más sencilla de calcular y la más usada en los portales inmobiliarios:
Rentabilidad bruta = (Alquiler anual / Precio de compra) × 100Ejemplo: un piso comprado por 200.000 € que alquilas por 1.000 € al mes genera 12.000 € al año.
12.000 / 200.000 × 100 = 6% de rentabilidad brutaEl problema: ese 6% no tiene en cuenta ningún gasto. Es el porcentaje que genera el inmueble antes de que empieces a pagar todo lo que cuesta tenerlo.
La rentabilidad del alquiler neta descuenta todos los costes reales:
Rentabilidad neta = ((Alquiler anual - Gastos anuales) / Precio de compra total) × 100El precio de compra total incluye el precio del inmueble más todos los gastos de adquisición (impuestos, notaría, registro, gestoría). En España, los gastos de compraventa suponen entre el 8% y el 12% adicional sobre el precio. Un piso de 200.000 € te cuesta realmente entre 216.000 € y 224.000 €.
Todos los costes que debes incluir en el cálculo de la rentabilidad del alquiler
Aquí es donde la mayoría de inversores se equivoca. Estos son los gastos que con más frecuencia se omiten:
Gastos fijos anuales
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): entre 200 € y 1.500 € al año según el municipio y el valor catastral del inmueble. Es obligatorio y no negociable.
Comunidad de propietarios: variable según el edificio. En inmuebles con ascensor, piscina, portero o zonas comunes puede superar los 1.200 € anuales.
Seguro de hogar: obligatorio si hay hipoteca, muy recomendable en cualquier caso. Entre 150 € y 400 € al año para un piso estándar.
Seguro de impago de alquiler: opcional pero muy recomendable. Cubre las rentas en caso de impago del inquilino. Generalmente equivale a un mes de alquiler al año — en nuestro ejemplo, 1.000 €.
Gastos variables para calcular la rentabilidad del alquiler
Mantenimiento y reparaciones: el estándar del sector es provisionar entre el 1% y el 2% del valor del inmueble al año para mantenimiento. En un piso de 200.000 €, eso son entre 2.000 € y 4.000 € anuales. Parece mucho — hasta que toca cambiar la caldera, reformar el baño o reparar una gotera.
Períodos de vacío: ningún piso está alquilado el 100% del tiempo. Entre rotaciones de inquilinos, reformas entre contratos y períodos de búsqueda, lo razonable es provisionar entre 4 y 6 semanas de vacío al año. En nuestro ejemplo: entre 1.000 € y 1.500 €.
Gestión del alquiler: si contratas a una agencia o gestor para encontrar inquilinos y gestionar el contrato, el coste habitual es un mes de alquiler por contrato nuevo, más entre el 8% y el 10% de la renta mensual si hay gestión continua.
IRPF sobre rendimientos del capital inmobiliario
Los ingresos del alquiler tributan en el IRPF. El tipo efectivo depende de tu base imponible total, pero la horquilla habitual está entre el 19% y el 28%. Con algunas deducciones aplicables (intereses de hipoteca, amortización, gastos de mantenimiento, IBI, seguro), la base imponible se reduce — pero la carga fiscal sigue siendo significativa.
El cálculo real de la rentabilidad del alquiler: un ejemplo completo
Volvemos al piso de 200.000 € con alquiler de 1.000 € al mes:
| Concepto | Importe anual |
|---|---|
| Ingresos | |
| Alquiler anual (11 meses efectivos) | 11.000 € |
| Gastos | |
| IBI | 400 € |
| Comunidad de propietarios | 600 € |
| Seguro de hogar | 250 € |
| Seguro de impago | 1.000 € |
| Mantenimiento (1,5% del valor) | 3.000 € |
| Vacío estimado (1 mes) | 1.000 € |
| Total gastos | 6.250 € |
| Beneficio neto antes de impuestos | 4.750 € |
| IRPF estimado (25% sobre base reducida) | ~900 € |
| Beneficio neto real | ~3.850 € |
Precio de compra total con gastos (10%): 220.000 €
Rentabilidad neta real = (3.850 / 220.000) × 100 = 1,75%El mismo piso que “daba un 6% de rentabilidad bruta” da un 1,75% de rentabilidad del alquiler neta real.
No es un fraude ni una excepción — es la norma cuando se hace el cálculo completo.
¿Significa que comprar para alquilar no tiene sentido? No necesariamente. Significa que hay que hacer el cálculo correcto antes de comprar, no después.
Y que hay mucha gente en RRSS vendiendo modelos de negocios que realmente no son tan rentables cómo dicen. Piensa con tu cabeza solamente durante un instante: ¿Si un negocio fuera tan rentable, por qué una persona te desvelaría sus secretos y crearía centenares si no miles de competidores?
No tengo otra pregunta señoria.
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Para no tener que hacer estos cálculos a mano, hemos desarrollado nuestra Calculadora de Rentabilidad de Alquiler, que te permite introducir los datos de cualquier inmueble y obtener en segundos:
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Qué rentabilidad del alquiler neta tiene sentido en España en 2026
No hay una respuesta universal, pero hay referencias útiles:
Por debajo del 3% neto: solo tiene sentido si confías en una revalorización del capital significativa. Estás apostando más por el precio futuro del inmueble que por el rendimiento del alquiler. Aceptable en zonas de alta demanda (Madrid centro, Barcelona, Costa del Sol), donde la revalorización histórica ha sido sólida.
Entre 3% y 5% neto: rango razonable para inversión inmobiliaria a largo plazo. Supera la inflación histórica media y proporciona un rendimiento estable si la gestión es correcta.
Por encima del 5% neto: rentabilidad alta para el mercado español actual. Generalmente implica compra a buen precio (off-market, herencia, urgencia de venta) o zona con alquileres altos en relación al precio de compra. Hay que analizar por qué la rentabilidad es tan alta — a veces hay un motivo que no conviene ignorar.
Zonas con mejor rentabilidad del alquiler neta en España en 2026
Las zonas con mejor ratio alquiler/precio no siempre son las más conocidas:
- Murcia, Almería y Huelva: rentabilidades brutas superiores al 7%, costes de mantenimiento relativamente bajos. Menor revalorización histórica del capital.
- Valencia y Alicante: buen equilibrio entre rentabilidad (5-6% bruta) y revalorización. Alta demanda de alquiler tanto de nacionales como de extranjeros.
- Málaga y Costa del Sol: precios altos, pero la combinación de alquiler de larga duración y turístico puede mejorar significativamente la rentabilidad bruta. Requiere gestión activa.
- Madrid y Barcelona: rentabilidades brutas del 3-4% en zonas prime. La apuesta es la revalorización del capital, no el rendimiento del alquiler.
- Granada: mercado interesante para inversores con criterio. La demanda universitaria y turística sostiene precios de alquiler en un mercado donde el precio de compra todavía es accesible en muchas zonas. Rentabilidades brutas del 5-6% son alcanzables con selección correcta del inmueble y la zona.
Por qué el PSI tiene especial valor para el inversor
El inversor que compra sin representación tiene dos problemas concretos:
No sabe si está pagando el precio correcto. Sin datos de operaciones cerradas reales en la zona, la negociación es intuitiva. En House Ninjas, el Evaluador HN calcula el valor real de cualquier inmueble basándose en transacciones reales — no en precios de anuncio. En una inversión donde el precio de entrada determina toda la rentabilidad futura, esa información es crítica.
No tiene acceso al off-market. Las mejores oportunidades de inversión — inmuebles con precio de entrada bajo por urgencia del vendedor, herencias, propietarios que prefieren vender discretamente — no llegan a los portales. Llegan a quien tiene las relaciones en el mercado local.
En House Ninjas trabajamos con inversores que compran con criterio de rentabilidad del alquiler, no por intuición. Si tienes un presupuesto y una zona en mente, cuéntanoslo — evaluamos si tiene sentido antes de que hagas ninguna oferta.
Preguntas frecuentes
En muchos casos sí, pero añade complejidad: licencia turística (que en algunas comunidades es cada vez más difícil de obtener), gestión activa o coste de gestora, mayor desgaste del inmueble y mayor variabilidad de ingresos. La rentabilidad bruta puede superar el 8-10% en zonas turísticas, pero los gastos y la gestión son significativamente mayores.
Sí. Los gastos deducibles incluyen: intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, seguro de hogar, reparaciones y conservación, amortización del inmueble (3% anual sobre el valor de construcción), gastos de gestión. Las mejoras y reformas no son deducibles en el año en que se realizan — se amortizan. Consulta con un asesor fiscal para tu caso concreto.
La Ley de Vivienda de 2023 introdujo la posibilidad de declarar Zonas de Mercado Residencial Tensionado, donde los incrementos de renta están limitados. La aplicación varía por comunidad autónoma. Antes de comprar en una zona específica, verifica si está o puede estar declarada zona tensionada — afecta directamente a las proyecciones de rentabilidad futura.
